SULLA NULLITÀ DELLA DIVISIONE IN MANCANZA DI INDICAZIONE DEI TITOLI EDILIZI

Corte di Cassazione, Sez. Unite, n. 25021 pubblicata il 7 ottobre 2019

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno di recente enunciato alcuni interessanti principi relativamente allo scioglimento della comunione ereditaria di immobili abusivi.

La vicenda

Avanti il competente tribunale era proposta domanda di scioglimento della comunione ereditaria relativamente ad un immobile, da parte della curatela del fallimento di uno dei coeredi e nei confronti degli altri; nel primo e nel secondo grado del giudizio, la domanda era rigettata e ciò, in particolare, alla luce della circostanza che il fabbricato, negli anni Settanta, era stato sopraelevato senza concessione edilizia.

La premessa.

A partire dagli anni Ottanta del Novecento, nell’ordinamento italiano è stato predisposto un complesso sistema sanzionatorio degli abusi edilizi che ricomprende sanzioni a carattere penale, amministrativo e civile. In particolare, sotto il profilo civilistico, è stata introdotta la non negoziabilità con atti tra vivi dei diritti reali relativi ad edifici abusivi.

1. La prima questione: l’atto di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 47/1985 rientra tra quelli per i quali è prevista la nullità in caso di mancata indicazione delle menzioni urbanistiche.

Nel nostro ordinamento è prevista, in maniera espressa, la comminatoria di nullità per gli atti che producano l’effetto giuridico dello scioglimento della comunione di diritti reali e che non contengano l’indicazione degli estremi dei titoli edilizi, relativamente a fabbricati realizzati dopo l’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 (così dispone oggi l’art. 46 d.p.r. n. 380/2001 che ricalca il contenuto del previgente art. 17 legge n. 47/1985).

Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, affermano che deve farsi rientrare tra gli atti per i quali è prevista la nullità in caso di mancata indicazione dei titoli edilizi anche l’atto di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della summenzionata legge n. 47/1985.

L’atto di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della summenzionata legge n. 47/1985 rientra, infatti, tra “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali … relativi ad edifici o loro parti” per i quali è comminata la nullità, in mancanza delle menzioni urbanistiche, da un’altra disposizione normativa oggi in vigore, applicabile anche ai fabbricati realizzati prima dell’entrata in vigore della citata legge n. 47/1985 (art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 secondo cui sono tali atti sono nulli se da essi non risultano le menzioni urbanistiche, ovvero la dichiarazione attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967).

Evidenziano, in particolare, le Sezioni Unite come la formulazione della disposizione da ultimo menzionata sia tanto ampia da ricomprendere tutti gli atti tra vivi che abbiano ad oggetto diritti reali, a prescindere dal loro effetto giuridico, e, dunque, anche gli atti di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici.

2. La seconda questione: anche l’atto di scioglimento della comunione ereditaria rientra tra quelli per i quali è prevista la nullità in caso di mancata indicazione delle menzioni urbanistiche.

La seconda questione affrontata dalla Corte di Cassazione riguarda la possibilità di ricondurre alle ipotesi disciplinate dalla disposizione normativa che stabilisce la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali che non contengano l’indicazione dei titoli edilizi, anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria, e non solamente quelli di scioglimento della comunione ordinaria: per dare risposta a tale quesito, occorre appurarsi se l’atto di scioglimento della comunione ereditaria sia da considerarsi un negozio compiuto tra vivi, ovvero un negozio mortis causa, dal momento che le disposizioni normative che prevedono tale nullità si applicano esclusivamente agli atti tra vivi (art. 40 comma 2, l. n. 47/1985 ed art. 46 d.p.r. n. 380/2001).

Al riguardo, le Sezioni Unite evidenziano che la divisione ereditaria è un negozio che, per produrre i propri effetti, prescinde dalla morte del de cuius: dunque, lo scioglimento della comunione ereditaria non configura un atto mortis causa e rientra nel novero degli atti per i quali le vigenti disposizioni normative comminano la nullità per il caso di mancata indicazione delle menzioni urbanistiche.

3. La terza questione: il Giudice non può disporre la divisione della comunione di un fabbricato abusivo, in assenza dell’indicazione delle dichiarazioni relative ai titoli edilizi richieste dalle norme vigenti.

La terza questione sulla quale si sofferma la Corte di Cassazione attiene alla possibilità che il giudice, richiesto di disporre lo scioglimento della comunione ereditaria, vi provveda se, relativamente ad un fabbricato che sia parte dell’eredità, manchi l’indicazione dei titoli edilizi abilitativi, come richiesta dalle disposizioni normative già citate.

Sottolineando che la regolarità edilizia del fabbricato costituisce condizione dell’azione di divisione della comunione ereditaria, sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e che la decisione del giudice non può realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale, le Sezioni Unite statuiscono che, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 d.p.r. n. 380/2001 e dall’art. 40, comma 2 l. n. 47/1985.

4. La quarta questione: è possibile proporre in giudizio la domanda volta alla divisione parziale dell’asse ereditario, con esclusione dell’edificio abusivo che ne faccia parte.

La successiva questione affrontata dalle Sezioni Unite riguarda la possibilità di procedere ad una divisione parziale dell’asse ereditario, con esclusione dell’edificio abusivo che ne faccia parte.

Al riguardo, sotto un primo profilo, le Sezioni Unite ricordano il principio dell’universalità della divisione ereditaria, secondo cui la divisione dell’eredità deve comprendere, di norma, tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario: trattasi, tuttavia, di un principio derogabile, ad esempio dai condividenti all’unanimità.

È, dunque, consentito, in presenza di concorde volontà dei coeredi, avanzare domanda giudiziale volta alla divisione parziale dell’eredità.

Sotto altro profilo, la Suprema Corte ricorda che, normalmente, il nostro ordinamento riconosce a ciascun coerede il diritto alla divisione dell’intera comunione ereditaria: la pretesa del coerede di ottenere la divisione parziale deve, dunque, fare i conti con il diritto degli altri ad ottenere la divisione dell’intera comunione. Tuttavia, laddove la comunione comprenda un fabbricato abusivo, il coerede che richiede la divisione parziale, escludendo tale fabbricato abusivo, non compie una scelta di convenienza, ma un passo obbligato dalla legge: come visto, incorre nella sanzione della nullità l’atto di scioglimento della comunione di un immobile che manchi dell’indicazione delle dichiarazioni relative ai titoli edilizi.

In tale contesto, l’opposizione alla divisione parziale, che dovesse essere avanzata da un altro coerede, impedirebbe di giungere alla divisione: pertanto, le Suprema Corte esclude di dover riconoscere rilevanza a tale pretesa.

Le Sezioni Unite stabiliscono, dunque, che, allorquando nella comunione ereditaria vi sia un fabbricato abusivo, ogni coerede ha diritto ad ottenere la divisione della comunione ereditaria con esclusione del fabbricato abusivo, anche in assenza del consenso degli altri condividenti.

5. La quinta questione: le disposizioni che prevedono la nullità degli atti di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici che non rechino l’indicazione dei titoli edilizi non sono applicabili alla scioglimento della comunione che si renda necessario nell’ambito delle procedure esecutive.

L’ultima questione risolta dalle Sezioni Unite riguarda l’applicabilità delle menzionate disposizioni che comminano la nullità agli atti di scioglimento della comunione di diritti reali su edifici che non rechino l’indicazione dei titoli edilizi anche allo scioglimento della comunione che si renda necessario nell’ambito di un fallimento, o di una procedura concorsuale, o di una procedura espropriativa individuale.

Secondo le Sezioni Unite, tali tipologie di divisione sono sottratte alla comminatoria di nullità di cui alle più volte citate norme vigenti, e ciò in virtù di altre e specifiche disposizioni normative eccettuative (artt. 40, commi 5 e 6, l. n. 47/1985 e 46, comma 5, d.p.r. n. 380/2001): consentire di espropriare i fabbricati abusivi, nell’ambito delle procedure esecutive individuali e concorsuali, o, come nella fattispecie, di scioglierne la comunione ereditaria, si rende necessario per assicurare ai creditori di chi è proprietario esclusivamente di fabbricati abusivi la medesima tutela dei diritti che è assicurata ai creditori di chi è proprietario di fabbricati urbanisticamente legittimi.

Per approfondimenti: giulia@avvgiuliadallecarbonare.it

 

 

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