ICI/IMU E DIRITTI EDIFICATORI: QUESTIONE RIMESSA ALLE SEZIONI UNITE
ICI/IMU E DIRITTI EDIFICATORI: QUESTIONE RIMESSA ALLE SEZIONI UNITE
Le Sezioni Unite chiamate ad esprimersi sulla questione se l’imposta sia dovuta relativamente ad un’area prima edificabile, poi sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta e inserita in un procedimento di compensazione urbanistica non ancora concluso e, dunque, in presenza di diritti edificatori in fase di “volo”.
Corte di Cassazione Civile, Sez. V, Ord. n. 26016 pubblicata il 15 ottobre 2019
La vicenda.
Il contribuente aveva agito avanti la competente Commissione Tributaria Provinciale per ottenere l’annullamento di un avviso di accertamento di maggiore imposta Ici relativo ad un’area, inizialmente edificabile, poi sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta ad opera di una legge regionale ed inserita in un programma di compensazione urbanistica, con attribuzione, al medesimo contribuente proprietario dell’area, di diritti edificatori. Tali diritti si trovavano, all’epoca dell’accertamento, in fase di “volo”, non essendo stata individuata l’area su cui consentirne l’“atterraggio”.
Secondo il contribuente, solo una volta acquisita l’area di “atterraggio”, si sarebbe potuto assoggettare tale area ad Ici.
Il ricorso era accolto in primo grado e la decisione riformata in appello in favore dell’Amministrazione appellante; proposto ricorso per Cassazione da parte del contribuente, la Quinta Sezione ha ritenuto di rimettere alle Sezioni Unite la questione se l’imposta sia dovuta relativamente ad un’area prima edificabile, poi sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta e inserita in un procedimento di compensazione urbanistica non ancora concluso, sottolineando in particolare la controversa natura giuridica dei diritti edificatori.
La premessa.
Le disposizioni di settore stabiliscono che il presupposto dell’imposta (prima Ici, in seguito Imu) è il possesso, fra l’altro, di aree fabbricabili, site nel territorio dello Stato.
L’ordinanza della Quinta Sezione: nozione ampia di edificabilità e controversa natura giuridica dei diritti edificatori.
La Quinta Sezione evidenzia anzitutto che, secondo l’orientamento giurisprudenziale più recente, seppur non unanime, la nozione di “area fabbricabile/edificabile”, ai fini dell’imposta di cui trattasi, è da intendersi in senso ampio: l’edificabilità è stata estesa sino a ricomprendere la mera “potenzialità edificatoria” di un’area.
Tale ampia nozione di edificabilità sembrerebbe suggerire che, in un caso quale quello di specie, l’imposta sia dovuta.
Detto ciò, la questione merita, a parer della Quinta Sezione, un’attenta riflessione e ciò, in particolare, alla luce della circostanza che non vi è unanimità di pensiero in ordine alla natura giuridica dei diritti edificatori.
In alcuni casi, i diritti edificatori sono stati classificati tra i diritti reali di godimento.
Alla tesi si è replicato che, da un lato, i diritti reali di godimento sono tipici e che, dunque, occorrerebbe una previsione normativa espressa per qualificare i diritti edificatori come tali; dall’altro lato, si è osservato che i diritti edificatori - i quali, una volta venuti ad esistenza, vivono le tipiche fasi di “decollo” dall’area che li ha originati, “volo” ed “atterraggio” sull’area di destinazione - sono destinati a perdere il legame con la res da cui sono stati originati, contrariamente a quanto accade per i diritti reali di godimento.
In altri casi, i diritti edificatori sono stati ricondotti ai diritti di credito, tra il privato e l’amministrazione.
Alla tesi si è obiettato che, anche non volendo definirli diritti reali di godimento, risultano innegabili i profili di “realità” dei diritti edificatori che richiedono, per venire ad esistenza e per attuarsi, la titolarità di un immobile.
Si è anche ipotizzato di ricondurre i diritti edificatori ai frutti dell’immobile, quali prodotti della cosa, ma da essa destinati a staccarsi.
Le conseguenze dell’individuazione della natura giuridica dei diritti edificatori.
Importanti sono le conseguenze derivanti dal far rientrare i diritti edificatori nell’una o nell’altra categoria.
Se i diritti edificatori fossero da ricondursi ai diritti di credito, l’edificabilità non integrerebbe una qualità intrinseca dell’immobile, bensì un diritto personale del suo proprietario; le medesime considerazioni varrebbero laddove si considerasse il diritto edificatorio come un frutto della cosa.
Ciò con la conseguenza che non sussisterebbero i presupposti per assoggettare un caso quale quello di specie all’imposta di cui trattasi.
Al contrario, qualora al diritto edificatorio fosse attribuito carattere reale, si potrebbe invocare l’applicabilità della disciplina sul tributo in questione, proprio perché l’edificabilità sarebbe intesa, in tal caso, quale carattere intrinseco dell’area.
L’opinione della Quinta Sezione e la richiesta di intervento delle Sezioni Unite.
La Quinta Sezione invita a considerare che, come accaduto nella fattispecie, il diritto edificatorio può trascorrere molto tempo nella fase di volo, con la conseguenza che i requisiti di inerenza alla res ed immediatezza, che costituiscono caratteristiche dei diritti reali, sembrerebbero difettare.
La Sezione invita a considerare, altresì, che, a suo parere, la disciplina in materia di Ici/Imu, nel menzionare il presupposto dell’applicabilità dell’imposta, intende riferirsi alla capacità edificatoria intrinseca, ed in loco, di un’area.
La normativa sembrerebbe, dunque, non intendersi rivolta al “credito edificatorio” attribuito al proprietario di un’area in presenza di compensazione urbanistica, ma si presenta incerto e non attuale. Evidenzia la Corte, infatti, che l’area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta non sarà mai fabbricabile e, ciò, seppur al relativo proprietario sia attribuito il credito edificatorio, quale diritto da attuarsi altrove.
Infatti, il credito edificatorio riconosciuto al proprietario dell’area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta determina la fabbricabilità dell’area di atterraggio, non di quella di decollo e tale edificabilità si determinerà solo ove, e quando, si verificherà l’atterraggio.
Propendendo, dunque, per ritenere che, in un caso quale quello in esame, mancherebbero i requisiti per l’assoggettabilità ad Ici/Imu, la Sezione sottolinea che quando il diritto edificatorio è in fase di volo:
- la potenzialità edificatoria sull’area di proprietà è compromessa dal vincolo di inedificabilità;
- il diritto all’indennizzo, che la legge riconosce al proprietario, è postergato a fronte di una mera promessa di edificabilità operata dall’amministrazione;
- è in corso l’incerta fase di individuazione dell’area di atterraggio e deve concludersi il procedimento compensatorio.
Da tale prospettazione emerge che, nella fase di volo del diritto edificatorio, il proprietario non ha possesso di un’area edificabile, con la conseguenza che, a parere della Quinta Sezione della Cassazione, non sussiste il presupposto per l’applicazione dell’Ici. Al contrario, il privato risulta titolare, non di un diritto, bensì di una mera aspettativa relativamente alla promessa di assegnazione di un’area edificabile in compensazione di quella di partenza: aspettativa legittima, ma soggetta a un’ampia discrezionalità amministrativa ed incerta nell’an, nel modus e nel tempus.
Prospettati, nel senso sopra esposto, gli aspetti critici della questione, la Quinta Sezione invoca, dunque, l’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.
Per approfondimenti: giulia@avvgiuliadallecarbonare.it
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