CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: SE IL VENDITORE NON RISPETTA L’OBBLIGO DI ESTINGUERE L’IPOTECA SUL BENE
Cosa accade se, sottoscritto un contratto preliminare di compravendita relativo ad un immobile, e versata da parte del promissario acquirente la caparra confirmatoria, il promittente venditore non rispetta l’obbligo, assunto con il preliminare, di estinguere entro il termine fissato per il rogito l’ipoteca iscritta sul bene stesso?
La questione ha occupato da ultimo la Corte di Cassazione, Sez. II, espressasi con l’ordinanza n. 27491 del 28 ottobre 2019.
La vicenda giudiziaria trae origine da tre contratti di compravendita per l’acquisto di altrettante unità immobiliari, con versamento, da parte del promissario acquirente, della caparra confirmatoria.
Tra gli obblighi del promittente venditore, quello di estinguere le ipoteche gravanti sui beni: obbligo che, tuttavia, rimaneva inadempiuto, dal momento che allo scadere del termine fissato per la stipula dei rogiti, le ipoteche erano ancora presenti.
Il promissario acquirente, con dichiarazione stragiudiziale, dichiarava risolto il contratto di diritto ed esigeva il pagamento del doppio della caparra versata.
Tale comportamento dava origine ad una controversia e, svoltisi i giudizi nei gradi di merito, il promittente venditore portava la vicenda all’attenzione della Suprema Corte, sulla base delle cui statuizioni è possibile affermare che:
1- se pure un contratto è dichiarato risolto di diritto, per inadempimento di una delle parti, la parte non inadempiente può (se prevista in contratto) esercitare la facoltà di recesso e trattenere la caparra confirmatoria ricevuta ovvero, come nella specie, esigere la restituzione del doppio della stessa, in luogo del risarcimento del danno;
2- l’esercizio della facoltà di recesso presuppone un inadempimento di non scarsa importanza, idoneo ad incidere sull’equilibrio delle prestazioni scaturenti dal contratto: il mancato rispetto dell’obbligo di estinzione dell’ipoteca gravante sul bene, entro il termine fissato per il rogito, rappresenta un inadempimento di non scarsa importanza che giustifica sia la risoluzione, che il recesso.
Dunque, in risposta al quesito formulato in apertura, se il promittente venditore non rispetta l’obbligo assunto nel contratto preliminare di estinguere l’ipoteca gravante sul bene, il contratto è risolto di diritto ed il promissario acquirente può avanzare richiesta di risarcimento del danno; ma, pure in presenza di risoluzione di diritto del contratto, il promissario acquirente può (se prevista nel preliminare) esercitare la facoltà di recesso e pretendere il doppio della caparra a suo tempo versata, in luogo del risarcimento del danno.
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